La ce să fii atent când cumperi un apartament într-un bloc nou, de la dezvoltator, în România

Autor: Andreea Secu

Vrei să spui pas la chirie și să treci la următorul nivel – casa ta. Sau nu vrei să mai stai cu părinții. Okay, înțeleg. Ai pus ban pe ban și ai strâns cât să achiți avansul pentru un apartament sau chiar prețul întreg, ai studiat cât de cât piața și ai găsit apartamentul care îți place și corespunde bugetului tău.

I-ai văzut schița și randările în broșura de prezentare la agentul de vânzări și, pe hârtie, totul pare să fie ce trebuie. Ți se spune că e printre ultimele, că e preț de campanie specială, că de luna următoare se schimbă prețurile, că mai sunt nu știu câți clienți care așteaptă să ți-l sufle de sub nas, așa că e grabă mare să semnezi ceva: rapid un contract de rezervare cu un avans de una–două mii de euro ca să treci de testul seriozității.

De cele mai multe ori, blocul e încă nefinalizat, e la roșu, gri, stadiu de finisaje sau cum o mai fi, numai cu recepția și intabularea făcute nu este și, în orice caz, mai are până să fie branșat la utilități.

E adevărat că dacă ai cumpăra apartamentul când ar fi lucrările gata, cu recepția la terminarea lucrărilor, intabularea în cartea funciară și branșamentul la utilități făcute, e logic, din punct de vedere al business-ului dezvoltarilor, că nici prețul nu ar putea să fie la fel ca înainte de finalizarea acestor etape.

Până când etapele astea sunt parcurse, tu împarți riscul cu dezvoltatorul, în limita avansului pe care îl scoți din buzunar, și tot în limita asta finanțezi indirect dezvoltarea proiectului. Asta justifică un preț mai mic.

Indiferent dacă achiți prețul din banii tăi, sau dacă o faci cu finanțare de la bancă, trebuie să fii la fel de atent la ce cumperi pentru că tu vei fi proprietarul, nu banca. Banca își face și ea analiza juridică înainte să-ți dea creditul, dar e bine să ai în vedere că și pentru bănci acordarea creditului e un business în sine, deci toleranța băncii la probleme juridice e direct proporțională cu apetitul pentru creditare. 

În al doilea rând, banca nu va sta să negocieze pentru tine clauzele contractului de vânzare, ci îți va impune doar două–trei clauze care sunt importante pentru ea, ca să își protejeze dreptul de ipotecă, ca să nu mai vorbim că în etapa semnării promisiunii de vânzare, care e, de fapt, cea mai spinoasă, banca nu se implică deloc.

În al treilea rând (și cel mai important) este că dacă banca îți dă creditul și îți pune ipotecă pe apartament, nu înseamnă că tu și cu banca sunteți fix în aceeași barcă dacă apar probleme în viitor care degenerează în pierderea sau restrângerea dreptului tău de proprietate.

Banca va pierde în cazul ăsta doar o garanție, dar va continua să te urmărească pentru plata ratelor de credit neachitate (plus orice dobânzi, penalități și cheltuieli de executare sau judecată). Altfel spus, banca îți poate popri veniturile și îți poate executa silit alte bunuri.

Povestea cu darea în plată – când lași apartamentul băncii ca să scapi de ratele de credit în viitor – este aplicabilă doar când crește dobânda variabilă cu 50 la sută sau când crește cursul de schimb valutar cu 52,6 la sută față de data la care ai luat creditul. În rest, ești bun de plată.

Primul lucru la care trebuie să fii atent în promisiune este ce promiți să cumperi. Definește clar asta: anexează o schiță a ansamblului sau clădirii, indică blocul pe schiță, etajul și numărul apartamentului; indică ce suprafață va avea și stabilește o marjă în care suprafața poate varia și în care accepți să plătești același preț; clarifică dotările și stadiul în care ți se va preda apartamentul; anexează lista de finisaje, descrise clar (culoare, model, marcă).

Dacă apartamentul tău nu e finalizat, adică nu e intabulat în cartea funciară și nu are branșamentele la utilități, chiar dacă ai banii la teșcherea și ești gata să achiți tot prețul, nu vei putea semna contractul de vânzare. Dreptul de proprietate nu poate fi transferat în mod valabil, iar apartamentul nu îți poate fi dat în folosință în stadiul ăsta. Dezvoltatorul vrea să se asigure că ești un client serios care nu se răzgândește până e gata apartamentul, așa că va fi interesat să semneze cu tine o promisiune de vânzare – se mai numește și antecontract – în baza căreia ți se va cere să achiți un avans.

Pe de altă parte, dacă tu nu ai banii pregătiți să achiți tot prețul și stai după finanțarea de la bancă, vei fi interesat să semnezi o promisiune de vânzare pe care să o prezinți băncii ca să dea drumul la dosarul de credit. Așa te asiguri că apartamentul va fi al tău la prețul stabilit cu dezvoltatorul și că vânzătorul nu se sucește și vinde altcuiva până faci rost de bani.

În practică, cele două scenarii de mai sus se și suprapun de cele mai multe ori.

Trebuie să fii cu bugetul pregătit și pentru cheltuielile legate de procesul vânzării, adică onorariul notarial, taxele de înscriere în cartea funciară și comisioanele bancare. Legea spune că ele se suportă de către cumpărător, cu excepția cazului în care te înțelegi altfel cu vânzătorul. E, totuși, puțin probabil și foarte rar întâlnit în practică. Aceeași regulă e și la semnarea promisiunii de vânzare.

În lege nu scrie cine alege notarul care autentifică actele, dar, în practică, e regula că cel care suportă onorariul notarial este cumpărătorul și, implicit, tot el alege notarul.

Probabil o să ți se sugereze să semnezi la notarul dezvoltatorului, pentru că el cunoaște cel mai bine istoricul și are deja actele de proprietate și drafturile pregătite. Dacă vrei să semnezi la notarul ales de tine, amintește de articolul 1666 din Codul Civil legat de suportarea cheltuielilor vânzării de către cumpărător. Încearcă să te impui cu argumentul ăsta.

Dacă nu o dai la pace, iar vânzătorul insistă să mergi la notarul ales de el, fii măcar prudent și cere o opinie legată de actele pe care trebuie să le semnezi de la un alt notar sau de la un avocat. Preferabil ar fi să alegi unul care știe cu ce se mănâncă treaba asta, pentru că, altfel, mai rău o să te încurce.

Promisiunea de vânzare este valabilă chiar dacă nu se semnează la notar, dar dacă nu ești vreun virtuoz al dreptului, nu te avânta și du-te să semnezi la notar. El e obligat să îți verifice consimțământul la semnare și pentru asta trebuie să se asigure și că înțelegi ce semnezi.

Nu semna nimic fără să vezi înainte un extras de carte funciară la zi, fie pentru terenul pe care se dezvoltă construcția (dacă nu s-a intabulat construcția), fie pentru teren plus construcție (dacă s-a intabulat construcția, dar apartamentul nu e intabulat distinct pentru că nu s-a făcut apartamentarea) ori chiar pentru apartamentul pe care ai pus ochii.

Se obține pe loc, online, de pe site-ul ANCPI și costă 20 de lei. Trebuie doar să știi numărul de carte funciară și numărul cadastral.

În extrasul cărții funciare ar trebui să îl găsești pe vânzătorul tău înscris ca proprietar exclusiv (el și numai el).

În principiu, autorizația de construire trebuie să fie menționată în partea B a cărții funciare și ar trebui să nu vezi la sarcini altceva decât ipoteca băncii finanțatoare a dezvoltatorului. Dacă vezi altceva înscris în cartea funciară (exproprieri, litigii, sechestre, somații imobiliare) stai calm, respiră adânc și ia legătura cu un avocat sau notar.

Înainte să semnezi, dă un search după numele vânzătorului pe portalul instanțelor de judecată aici să vezi dacă îți apare vreun litigiu care ar putea să aibă legătură cu imobilul de la adresa care te interesează.

Ar trebui să te îngrijorezi, de exemplu, dacă vezi vreo acțiune în revendicare împotriva vânzătorului care se referă la adresa unde e situat imobilul, dacă vezi vreun litigiu cu antreprenorul general (pentru că există un risc să fie afectate ulterior garanțiile legate de construcție), dacă vezi urmăriri silite imobiliare, dacă vezi vreo acțiune pe legea 10/2001 sau pe legea 18/1991.

În orice caz, nu te baza doar pe asta. Dacă găsești litigii pe portal al căror obiect nu îl înțelegi, ia legătura cu un avocat sau notar.

Dacă apartamentul e în București, pe site-ul Primăriei poți verifica online inclusiv dacă există cu privire la o anumită adresă notificări nesoluționate formulate în temeiul legii 10/2001. Dacă găsești, nu-ți bate capul să înțelegi tu problema – mă repet, dar: ia legătura cu un avocat sau notar.

Când semnezi o promisiune de vânzare și plătești un avans, dacă te răzgândești și nu vrei să mai semnezi contractul de vânzare, cel mai probabil vei avea o clauză în promisiune care va zice că vei pierde avansul. 

Ar trebui să ai grijă la nuanțele exprimării din acea clauză. Sancțiunea ar trebui să ți se aplice doar dacă te răzgândești nejustificat. Dacă ai motive obiective – apartamentul nu are finisajele pe care le-ai convenit cu dezvoltatorul, apare vreun litigiu sau promitentul vânzător a mințit când a declarat anumite lucruri despre imobil – este normal ca avansul să ți se restituie. 

Dacă stai după finanțare de la bancă, achiți avansul la faza promisiunii și te trezești că banca nu îți mai dă creditul, ar trebui să stabilești în promisiune ca avansul să ți se restituie, sau măcar să ți se restituie în caz că motivele de refuz ale băncii sunt legate de apartament sau de vânzător, nu de tine (cum ar fi că: tu nu ești solvabil sau eligibil pentru creditare).

Eventual mai poți încerca să negociezi ca să ți se rețină doar o parte din avans, iar restul să ți se restituie.

Ce ar trebui să mai știi legat de avans este că, potrivit legii, tu ai un drept de ipotecă legală (o garanție) pentru recuperarea avansului în caz că nu se mai semnează contractul de vânzare. E un drept pe care poți să ți-l înscrii în cartea funciară (dacă apartamentul nu e intabulat, poți să ți-l înscrii în cartea funciară a terenului, în limita viitoarei tale cote-părți din teren până când se intabulează apartamentul). 

În practică, dezvoltatorii nu vor să-și greveze cartea funciară cu astfel de înscrieri, pentru că sunt foarte greu de radiat și îi încurcă în caz că nu se înțeleg cu tine și vor să vândă altuia, așa că o să-ți ceară să renunți la ipoteca legală din promisiune. E uzual, nu te speria dacă ți se cere.

Ipoteca legală pentru avans nu are legătură cu notarea promisiunii în cartea funciară. La aia nu ar trebui să renunți, pentru că fix notarea aia te ajută în fața unui terț căruia dezvoltatorul i-ar putea promite, după tine, vânzarea aceluiași apartament. 

Dacă terțul apucă să-și noteze el promisiunea lui înaintea ta, cel mai probabil vei rămâne cu buza umflată. Nu mai poți cumpăra apartamentul, iar despăgubiri primești în instanță, dacă poți demonstra vreun prejudiciu – e foarte greu de probat – sau dacă ai inspirația să incluzi în promisiune o clauză de penalități.

Promisiunile de vânzare trebuie musai să stabilească și o dată la care trebuie semnat contractul de vânzare. De regulă, dezvoltatorii includ clauze care le dau dreptul să prelungească termenul ăsta pentru orice motive care nu sunt sub controlul lor, fără să plătească penalități pentru întârzieri. De cele mai multe ori o să-ți invoce treaba cu întârzierea autorităților, forța majoră, condiții meteo nasoale și altele. 

Ar trebui să pui o limită de timp prin promisiune la perioada asta de prelungire (o lună, două, trei) de la data inițială la care ați stabilit că se va semna contractul de vânzare și să incluzi în promisiune o clauză care să te lase, la libera ta alegere, fie să ieși din promisiune și să primești o sumă cu titlu de despăgubire pentru tot deranjul, fie să rămâi în promisiune și să primești de la dezvoltator despăgubiri pentru fiecare zi de întârziere până la semnarea contractului de vânzare. Le poți calcula, de exemplu, în funcție de chiria din piață.

Sper să nu te lovești de nimic din toate astea, dar ce-am învățat până acum e că este puțin probabil să se întâmple asta. Ține însă cont că ce e scris mai sus e o listă generală, cu cele mai fierbinți puncte pe care să le ai în vedere când te înhami la o treabă așa importantă cum e cumpărarea unui apartament într-un bloc nou. Firesc, mai pot fi și altele de avut în vedere, inclusiv unele care pot deveni fierbinți pe parcurs, de la caz la caz. Nicio speță nu e la fel ca alta, așa că nu există vreun rețetar de promisiune care să funcționeze pentru toți. Există însă o regulă de bază: deschide ochii înainte să semnezi, că să nu deschizi mai târziu larg portofelul. 

Andreea Secu este avocată în cadrul Baroului București din 2010, cu experienţă în domeniul dreptului imobiliar.